ΓΙΑΤΙ ΤΑ ΑΝΤΙΣΤΑΘΜΙΣΤΙΚΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΤΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ, ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ
Ο κ. Δημήτρης Κοτσώνης που παρακολουθεί την υπόθεση του Εμπορικού Κέντρου “Academy Gardens” στην Ακαδημία Πλάτωνος είχε την καλοσύνη να μοιραστεί με εμάς, ορισμένες από τις σκέψεις του. Είναι σημαντικές καθώς αποκαθηλώνουν το βασικό επιχείρημα περί αντισταθμιστικών μέτρων, έναντι της χωροθέτησης του Εμπορικού Κέντρου σε σημείο που δεν επιτρέπεται και την παράλληλη αύξηση του συντελεστή δόμησης.
“Η Αλλαγή των ισχυουσών χρήσεων και η αύξηση του συντελεστή δομήσεως του συγκεκριμένου οικοπέδου, όπως και κάθε οικοπέδου, επιφέρει επιδείνωση των οικιστικών συνθηκών της περιοχής που ευρίσκεται και του προσθέτει υπεραξία” αναφέρει ο κ. Κοτσώνης και συνεχίζει “Εξάλλου η δημιουργία Μεγάλων Εμπορικών Κέντρων σε μικρή απόσταση από το ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΚΕΝΤΡΟ της ΑΘΗΝΑΣ δεν έπρεπε να επιτρέπεται. Οι λόγοι είναι προφανείς και τούτο χωρίς να λαμβάνεται υπ’ όψιν η σημερινή κατάρρευση του, με όσα αυτή συνεπάγεται για την απαξίωση και του λοιπού κτιριακού όγκου του Κέντρου της Πρωτεύουσας. Τα Κέντρα αυτά ( ΜΕΚ ) πρέπει να κατασκευάζονται σε μεγάλες αποστάσεις από το Εμπορικό Κέντρο της Πρωτεύουσας, καθώς και των Προαστίων της”.
Ο κ. Κοτσώνης εξηγεί πως “η μόνη περίπτωση που μπορεί να επιτρέπεται η αλλαγή της χρήσεως γης μιας περιοχής σε Εμπορική Χρήση, όπως και η αύξηση του συντελεστού δομήσεως περιορισμένης, βεβαίως, εντάσεως και εκτάσεως, είναι η Ανάπλαση Υποβαθμισμένων Περιοχών της Πρωτεύουσας, υπό την προϋπόθεση παροχής Δωρεάν κατοικιών ή χαμηλού ενοικίου στους ιδιόκτητες των κατοικιών της περιοχής Ανάπλασης.
Χρησιμοποιείται δηλαδή, η υπεραξία την οποία αποκτά η περιοχή, λόγω αλλαγή της ισχύουσας χρήση της και αύξησης του συντελεστή δομήσεως της, για την αναβάθμιση των οικιστικών συνθηκών της, η οποία δημιουργείται με την ήπια και λελογισμένη οικιστική επιβάρυνση, από αυτές τις πολεοδομικές μεταβολές και τον κοινωνικό εξοπλισμό με τον οποίο εξοπλίζεται ( χώροι πρασίνου, κοινόχρηστοι χώροι κλπ ) και για την αντικαταστάτη των υποβαθμισμένων κατοικιών της περιοχής από καινούργιες και σύγχρονες κατοικίες. που προσφέρονται δωρεάν στους ιδιοκτήτες-κατοίκους της περιοχής ή σε όσους το επιθυμούν με την παραχώρηση της χρήσης τους έναντι χαμηλού ενοικίου σε συνδυασμό, βέβαια, και με καταβολή μεγάλου μέρους της αξίας τους.”
Στο σημείωμά του ο κ. Κοτσώνης αναφέρει πως στις περιπτώσεις Αλλαγής των Ισχυουσών πολεοδομικών όρων, σε χρήσεις που δημιουργούν υπεραξία, αυτή πρέπει να εισπράττεται από το Δήμο ή το Κράτος για δύο λόγους:
α. για την εξισορρόπηση του ανταγωνισμού προς τις οικοδομικές αξίες που έχουν τα εμπορικά καταστήματα στο Εμπορικό Κέντρο της Πρωτεύουσας και στα Προάστια της και
β. για την κατασκευή έργων προς εξισορρόπησης της οικιστικής επιβάρυνσης την οποία επιφέρει η νέα χρήση στις περιοχές, στις οποίες μετατρέπεται.
Είναι εξάλλου γνωστός ο νόμος περί φορολογίας της υπεραξίας που δημιουργείται από την αλλαγή των χρήσεων γης σε ένα οικόπεδο. Άλλο κατά πόσον αυτός εφαρμόζεται και πως;”
Και ακολουθεί η “βόμβα”: “Στο νομοσχέδιο του Ρυθμιστικού της Αθήνας υπήρχε διάταξη σύμφωνα με την οποία « στις περιπτώσεις μεταβολής των χρήσεων γης οικοπέδων η υπεραξία , που δημιουργείται καταβάλλεται στο Κράτος……». Διάταξη η όποια, όλως συμπτωματικός, εξαφανίστηκε από το Ρυθμιστικό που ψηφίστηκε”
Υπάρχει και το παράδειγμα του Δημάρχου της της Νέας Υόρκης ο οποίος αναβάθμισε περιοχές της πόλης του: Χρησιμοποίησε την παραχώρηση άδειας για την κατασκευή Εμπορικών Κέντρων Γειτονιάς και Αναψυχής για την αναβάθμιση της και για την παραχώρηση δωρεάν κατοικιών στους ιδιόκτητες της περιοχής.
Το σημείο αιχμής είναι η τεράστια υπεραξία που λαμβάνει το συγκεκριμένο οικόπεδο μέσα από τη σειρά των διαδοχικών αποφάεων “με την νέα χρήση το συγκεκριμένο ακίνητο σε σχέση με αυτήν που έχει σήμερα”. Ο προσδιορισμός της είναι απλός . “Αρκεί προς τούτο η σύγκριση του με τα ενοίκια που εισπράττει το άλλο μεγάλο εμπορικό κέντρο της Αθήνας, το Mall. “Η λειτουργία του κατάστρεψε όχι μόνο της οικιστικές συνθήκες μιας κατ εξοχήν περιοχής αμιγούς κατοικίας, αλλά πως κατέστησε και αδύνατη την χρησιμοποίηση του Ηλεκτρικού Σιδηροδρόμου καθώς και του Προαστιακού Κέντρου για τους κατοίκους της ευρύτερης περιοχής, αφού οι θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων , που διατίθενται στους γύρω δρόμους, καταλαμβάνονται από τους υπαλλήλους και του επισκέπτες αυτού του εμπορικού Κέντρου. Εκεί θα διαπιστώσει και ότι η προσέλευση των αυτοκινήτων των επισκεπτών του, διενεργείται μέσα από τους δρόμους αυτής της περιοχής αμιγούς κατοικίας, με όσα αυτό συνεπάγεται για τις οικιστικές τους συνθήκες. Πράγμα που επιφυλάσσεται και για την συνοικία της Ακαδημίας Πλάτωνος, από το συγκεκριμένο Εμπορικό Κέντρο”
ΑΚΑΔΗΜΙΑ ΠΛΑΤΩΝΟΣ 